Czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?

Krótka odpowiedź: w większości przypadków tak — i to bardziej, niż się wydaje. Ale są sytuacje, w których pieniądze lepiej pracują gdzie indziej. Poniżej wyjaśniamy, kiedy nadpłata ma sens, ile realnie oszczędza i na co uważać.

Jak działa nadpłata kredytu

Każda złotówka nadpłaty trafia w całości na kapitał — czyli zmniejsza kwotę, od której bank nalicza odsetki. Im niższe saldo zadłużenia, tym mniejsza część kolejnej raty „ucieka" na odsetki, a większa realnie spłaca dług. Dlatego efekt nadpłaty kuli się jak śnieżka: raz zmniejszone saldo obniża odsetki w każdym kolejnym miesiącu aż do końca kredytu.

To też powód, dla którego najwięcej zyskujesz, nadpłacając na początku kredytu. W pierwszych latach raty w większości składają się z odsetek — tam nadpłata działa najmocniej.

Ile można zaoszczędzić? Konkretny przykład

Weźmy typowy kredyt: 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7,2%, raty równe. Rata wynosi ok. 2 878 zł, a łączne odsetki przez cały okres to aż 463 506 zł.

Teraz dokładamy skromne 500 zł nadpłaty miesięcznie (opcja „skrócenie okresu"):

500 zł miesięcznie to przez pierwszy rok 6 000 zł — a odzyskujesz 163 tys. zł i pozbywasz się długu niemal 8 lat wcześniej. To jedna z najlepszych „inwestycji", jaką większość kredytobiorców ma w zasięgu ręki.

Kiedy nadpłata szczególnie się opłaca

• Wysokie oprocentowanie — im drożej kosztuje kredyt, tym więcej oszczędza każda nadpłata.
• Oprocentowanie zmienne (WIBOR) — nadpłacając, zmniejszasz ekspozycję na ryzyko wzrostu stóp.
• Wczesny etap kredytu — pierwsze lata to głównie odsetki, więc efekt jest największy.
• Długi pozostały okres — im więcej lat przed Tobą, tym dłużej pracuje każda oszczędność.

Kiedy lepiej się wstrzymać

Nadpłata to nie zawsze najlepszy ruch. Rozważ inne opcje, jeśli:

• Nie masz poduszki finansowej — najpierw odłóż 3–6 miesięcy wydatków. Pieniędzy wpłaconych na kredyt zwykle nie „odzyskasz" w nagłej potrzebie.
• Masz droższy dług — kredyt gotówkowy, karta czy chwilówka mają wyższe oprocentowanie; spłać je najpierw.
• Masz pewną inwestycję o wyższej stopie zwrotu niż oprocentowanie kredytu (po podatku Belki) — o tym piszemy w artykule nadpłacać czy inwestować.

A prowizja za wcześniejszą spłatę?

Przy kredytach hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę (w tym nadpłatę) tylko wtedy, gdy nastąpi ona w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. Po tym okresie nadpłacasz bez opłat. Przy oprocentowaniu stałym zasady zależą od umowy. Zawsze sprawdź zapisy swojej umowy. To ogólna informacja, a nie porada prawna.